中国房地产调控松绑暗流涌动

路透北京3月1日电---中国"两会"(全国政协和人大会议)召开在即,围绕楼市调控政策走向新的博弈格局开始明朗,这次充当挑战者的是受土地财政驱动、谋求松绑房地产业的地方政府,而作为维护者的中央政府则屡次重申坚持调控不动摇.

"史上最严"的房地产调控持续近两年後,从佛山到成都,再从芜湖到上海,地方政府寻求政策松绑的暗流涌动,却无一例外遭遇中央政府调控从严的高坝阻挡.在扑朔迷离的政策博弈中,着眼经济的地方政府冲撞试探,将持续考验中央在换届年的政治决心.

"此前几次地方政府楼市政策松绑幅度过大,超过了中央限於首套自住的微调大框架,所以只能是昙花一现.但从本质上看,地方松绑仍然是利益驱动的问题,"中原集团研究中心高级经理刘渊表示.

他分析称,从近期政策的反复可以看出,目前中央政府调控的决心,以及地方政府扶持市场的意愿.但在未来调控初显成效,房价确实回落後,各地是否还能坚定不移、不打折扣坚持调控则需要继续观察.

中国上海市政府近日明确可购二套房的本地户籍范畴,此举意味着此前"居住证满三年可享本地户籍购房资质"已无可能.芜湖市此前亦宣布购自住普通商品房免契税获补贴,但随後该市宣布上述微调政策暂缓执行.

而针对刚需首套房的的松绑则得到了默许.从去年四季度至今,已有10多个城市及部门在住房标准、公积金、土地等多方面对楼市政策作出"微调".除天津外,北京、上海、武汉等多个城市均已调整普通住房价格标准;合肥、南京等城市提高公积金贷款额度.

地方楼市的放松亦一度点燃了地产板块的反弹.上海地产类指数今年以来已上涨约14%,其中中国最大房地产公司--万科(000002.SZ: 行情)上涨11%.

面对地方的"蠢蠢欲动",官方新华社周三发文称,当前中国房地产市场调控仍处於关键时期,房价合理回归的基础仍不稳固.个别地区寄望房地产调控政策"转向"的侥幸心理并不现实,调控不允许任何变相的松动.

**土地财政顽疾**

在持续的楼市调控下,中国土地市场已明显降温,加之销量的持续低迷,已令房地产相关税收和土地出让金收入大幅下降,地方政府的财政收入受到很大影响.而"土地财政"的顽疾若难以改变,地方政府未来坚持限购从严将面临很大挑战.

中国房产信息集团数据显示,2012年1月,十大重点城市的土地成交总占地面积为499.65万平方米,同比下跌54.23%,总金额为252.12亿元人民币,同比下跌58.52%.

"现在房地产调控成了中央政府和地方政府的博弈手段,"中国国家发改委投资研究所研究员张汉亚稍早在一论坛上表示.

全国工商联房地产商会等组建的"REICO"工作室发布报告即指出,中国房地产之所以成为"国民经济的毒瘤、癌症",并非偶然,它折射和反映出的宏观经济体制中的"深层次的体制性、机制性矛盾".

"如果我们始终不愿去面对并认真解决'土地供给管制'和'低利率管制'这种症结性问题,那麽我们将不得不面对房价反复高涨,政府反复调控的局面,""REICO"工作室博士岳国强表示.

所谓土地财政,是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出.以2010年为例,土地出让收入占地方财政收入比重高达逾70%.

中国指数研究院数据显示,2011年全国130个城市土地出让金总额为18,634.4亿元,同比减少13%.

**地方松绑或将继续**

去年底以来,中国住建部及央行先後释放出要满足首套房贷需求的信号,这给了地方政府微调限购政策的希望,不断在试探中央调控的底线.而未来这场博弈或远远没有结束.

"地方政策微调难以动摇国家进行房地产调控的决心和方向...但地方政府和中央政府的博弈将贯穿到整个调控始终,"首创置业(2868.HK: 行情)董事长刘晓光表示.

刘晓光分析称,目前一些地方限购政策微调被叫停的原因,主要是怕带动更多的城市效仿,涉及宏观大局问题.

但他预计,未来政策的微调肯定会出现,一方面是由於中国地产形势已发生巨大变化,很多刚性需求需要保护;同时此前出台的"一刀切"的调控政策肯定会出现地区差异性,亦会出现差异性调整.

中国央行在2月初明确表示,2012年将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度,满足首次购房家庭的贷款需求.此举为央行在住建部之後再次表态将满足首套房贷需求.

在谈及地方政府是否会再出台松绑政策时,华远地产股份有限公司董事长任志强表示,"两会之後大家可能会趁你不注意时候再做点啥,两会之前肯定是为了两会的稳定."(完)