逾40代表委员吁为地下停车位确权

希望市规土委年内能有所作为

深圳福田景洲大厦小区地下停车位短缺。南都记者陈以怀摄

南都提案

“南都5号提案”引发深圳各小区的关注，几天来反馈电话不断。随着今年“两会”的开幕，人大代表和政协委员也加大了对这一问题聚焦的力度。截至目前，已有超过4 0名人大代表和政协委员联名提交了要求明晰住宅地下停车位产权和改善管理的建议。延续往年思路，代表、委员们今年的要求更加明确和具体。希望规土委年内能在住宅地下停车位问题上有所作为。

根据当前我市商品住宅发展的历史和情况，我们建议将小区红线内未专门颁发专有所有权证书的所有公共部位（惟一例外情形是人防工程，属于国家所有）全部划归小区全体业主共有或部分业主共有……为便于小区公共部位的确权，建议将我市目前房地产证书合二为一的形式变更为分开的土地使用权证书和房屋所有权证书……如果小区公共部位的确权问题在短期内难以实现，那么当前至少应尽快将这些部位的管理权彻底理清，并尽快建立一套区分完全、细化清楚的小区公共部位管理权制度。

———吕成刚等人大代表《关于对商品住宅区公共部位确权的建议》

首要还是确权

在各方探讨中，住宅地下停车位的产权问题已成为最受关注的问题。也是法律层面最核心的问题之一。在“两会”上，这一问题也成为焦点。

人大代表吕成刚是深圳资深律师，同时也是深圳房地产专业委员会委员。今年她预计会联名超过20位代表共同递交三份关于停车位的议案，其中一份明确要求对商品住宅区公共部位进行确权。

吕成刚表示，深圳各小区因公共部位权属不清导致的纠纷越来越多，特别是涉及利益巨大的地下车库、会所和游泳池，成为纠纷各方冲突的焦点所在。有必要出台专门制度和措施，明确划定商品住宅小区公共部位的权属，并颁发相应的权利证书。她介绍，住宅小区内的公共部位包括建筑外墙、屋顶、门厅、电梯、消防设施、绿地、道路、管井、会所、车库等等……但其中的很大部分权属不清，管理权也有争议。导致“物无所主，人必争之”。有利益的地方大家争相主张权利；另一方面产生“公地悲剧”的现象，即有义务和责任的地方没人来承担，为物业管理带来了巨大难题。因此，必须将每项公共部位所涉及的权利、义务和责任予以明确。否则后续工作根本无法开展。她建议无专有房地产证书的车位、车库以及会所和游泳池等，应划归全体业主共有。为便于小区公共部位的确权，建议将我市目前房地产证书合二为一的形式变更为分开的土地使用权证书和房屋所有权证书，以利业主明确自己的具体土地权利、房屋权利以及和其他部分或全体业主关于小区公共部位的共有权利。

政协委员赵晓山在其建议中也表示，仅依靠《物权法》的单一规定，并不能有效限制开发商卖车位的行为，也无法解决业主停车难问题。政府部门必须将首要问题尤其是产权进行明确，避免问题累积和扩大。他认为作为特区，深圳有条件也有必要制定一部和深圳经济、社会发展相适应的停车场管理办法，弥补现有法律法规的漏洞。但这部法规“首先应明确社区公共配套和业主优先需求的定位”，否则将与既往法规和上位法相悖。

政府应有作为

人大代表傅静宏今年也延续往年联名的10多位代表继续发出议案。由于去年反映的“立法”诉求没有得到官方明晰的答复、界定和立法规划，她今年将重点集中在“政府作为”上。

傅静宏等人大代表一直对住宅小区停车位问题保持关注。近几年很多居民小区地下停车场被开发商变相“出售”，甚至酿成群体事件。招商雍景湾、蛇口半岛城邦花园停车位事件的发展已经表明“小区停车难”已经到了非治理不可的地步。

目前居民小区周边市政道路大多停满了业主的机动车辆。但小区内地下停车场并未停满，大量车位整晚空置。路边车辆不是不想停进去，而是没法停，因为是“私家车位”。

原因在于开发商与业主签订“租赁合同”之后将车位划为固定的“私家车位”。这些“外卖”车位明明没有进行产权变更登记，但还有业主为图方便或无奈之下，掏钱“购买”。加上一些临时停车需求，进一步加剧小区“停车难”。

有人大代表建议利用各种空间加建停车场。但傅静宏认为从加建停车场着眼解决停车难问题并不现实，应首先从治理入手。政府必须有所作为。在相关法规制度未出台之前，从保护各方合法利益出发，首先对变相出售行为进行严格有效的警示和制止；其次对市民明确住宅地下停车位禁止出售，并提示业主购买车位的法律风险；此外，深圳应发挥“先行先试”的作用，借鉴其它城市经验，摒弃不符合深圳实际情况的做法，选择几个小区进行试点，摸索出高效合理的制度进而推广。

政协委员杜勤、赵晓山在建议中也均提及希望政府在法规未明确的情况下强化对现实矛盾的管理，避免暧昧和模糊态度导致问题进一步扩大。

无奈购买是多数

傅静宏等人大代表对住宅地下停车位问题进行了大量实地调查。除了各小区的车位大量空置之外，他们对购车人群的心态也进行了划分。

经了解，愿意交钱购买固定车位的业主大多年龄较大或收入较高；无奈购买的是中等条件的群体，这种人占了很大一部分，另一部分是不愿购买的年轻群体，他们坚决反对变相买卖车位。

经调查，凡车位卖了或长租的小区往往车位紧张，车位只是按月租停的小区车辆基本能找到车位。有业主说，看到那么多车位挂着“私家车位”牌子空着却不能停，又找不到位，心里十分着急十分气愤，真恨不得不管那么多就停在所谓的“私家车位”上。

实际上，住宅小区或者居民片区的机动车总量，短时间内总拥有量变化不会很大。每天总会有一些车因各种原因不停在小区，却有很多的“私家车位”整晚空着，造成车位资源浪费。如果空置车位全部开放，就会达到实质性的动态管理成效，马路上停放的车辆将会大为减少。这样，道路拥堵、车辆治安案件将大为减少，停车矛盾将大为缓解。

傅静宏曾总结，变相出售引发出三大矛盾：1、停车位无法高效使用；2、业主与开发商、物管的矛盾；3、业主与业主的矛盾（分配不均所引发）。这三大矛盾究其根本原因仍是停车位权属不清或者明明权属清晰但各方认识不清，这些根源性问题必须由立法和执法部门来化解。

期待规土委重视

在记者采访过程中，人大代表和政协委员对规土委此前的答复和实际办事的进展普遍表示不满：一则其回应多年雷同，再者关键问题始终避而不谈，无实质性进展，与深圳坐拥立法权的特殊地位不相符。

傅静宏在与各部门沟通中感觉主管部门倾向于将车位确权买卖。吕成刚和赵晓山等代表、委员则称，公共配套设施的定位，规土委等主管部门有提过，但目前又模糊不清。希望今年的建议提交之后，能得到规土委等核心部门的重视，让这个事关民生且必须解决的问题在今年有所进展。

规土委官方此前就此事进行过历史情况的说明，但对当前面临的具体问题，目前无进一步回应。

统筹：南都记者 杨涛 王莎莎

采写：南都记者 杨涛 王莎莎 周昌和